Хто має переважне право купівлі часток у квартирі? Як оформляються документи, повідомлення та повідомлення. Хто має переважне право на купівлю частки у квартирі У разі продажу право першорядної купівлі

Персональний склад учасників пайової власності має важливе значення для організації узгодженого володіння, користування та розпорядження спільним майном. Встановлення переважного права співвласників для придбання частки, що продається, у праві спільної власності має на меті узгодити інтереси продавця частки та інших учасників часткової власності. В інтересах продавця частки визначено, що переважне право купівлі частки здійснюється учасниками спільної власності за ціною, за яку ця частка продається сторонній особі та на інших рівних умовах.

Переважне право купівлі частки однаково належить всім співвласникам. Якщо кілька учасників пайової власності висловлюють бажання купити частку, то вибір покупця належить продавцю, оскільки укладання договору необхідне вираз узгодженої волі двох сторін. Договір купівлі-продажу частки не належить до громадських (ст. 426 ЦК), тому продавець частки вправі надати перевагу одному з учасників спільної власності та укласти з ним договір. Частка може бути куплена декількома співвласниками на загальні кошти.
Відповідно до ст. 250 Цивільного кодексу РФ (далі ДК РФ) при продажі частки у спільному майні учасники спільної часткової власності мають переважне право купівлі частки, що продається. Відповідне правило діє і при відчуженні частки за договором міни, коли кожна зі сторін виступає продавцем товару, що передається, і одночасно покупцем товару, який вона приймає в обмін (ст. 567 ДК РФ).
Слід зазначити, що переважне право купівлі поширюється лише у випадки, коли частка продається сторонній особі. Продаж частки учаснику спільної часткової власності не дає переважне право іншим учасникам на придбання такої частки.
При виявленні бажання скористатися переважним правом купівлі кількома учасниками спільної часткової власності продавець має право вирішити, кому саме їх продати свою частку. Суд при цьому не може проігнорувати вибір власника частки та зобов'язати його продати частку іншій особі.
У разі продажу частки житлового будинку, квартири з прилюдних торгів, які проводяться за відсутності на це згоди всіх учасників пайової власності відповідно до ч. 2 ст. 255 ГК РФ та іншими нормами, право переважної купівлі не застосовується. Також це правило не застосовується при наслідуванні, безоплатному відчуженні частки у праві спільної власності (дарування тощо).
Іноді сторони даруванням прикривають угоду купівлі-продажу частки нерухомості. У цьому випадку також може бути застосоване переважно право купівлі.
Відповідно до п. 2 ст. 170 ДК РФ удавана угода, тобто. угода, яка вчинена з метою прикрити іншу угоду, є нікчемною. До угоди, яку сторони дійсно мали на увазі, з урахуванням суті угоди застосовуються правила, що до неї відносяться. Відповідно, якщо буде встановлено, що частка будинку чи квартири не подарована, а продана сторонній особі, то до такої угоди підлягають застосуванню правила ст. 250 ЦК України про продаж частки нерухомості.
Без згоди інших учасників спільної часткової власності може бути зроблено заставу частки у праві на загальний житловий будинок. Але при зверненні стягнення на вимогу заставоутримувача на цю частку та її продаж підлягають застосуванню положення ст. ст. 250 і 255 ДК РФ про переважне право купівлі частки, яким володіють інші співвласники, і звернення на частку в праві спільної власності (п. 2 ст. 7 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)").
У статті визначається як зміст переважного права купівлі частки співвласниками, а й процедура здійснення цього права, враховує інтереси сторін. На продавця покладається обов'язок сповістити в письмовій формі інших учасників пайової власності про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких вона продає її. Співвласник може здійснити своє право переважної купівлі протягом певного терміну з дня повідомлення: одного місяця – при купівлі частки у праві власності на нерухоме майно, десяти днів – на рухоме майно.
На продавця частки покладається обов'язок сповістити всіх учасників пайової власності на житловий будинок, квартиру про свій намір продати свою частку сторонній особі та вказати ціну та умови, відповідно до яких вона продається.
Насправді повідомлення може бути зроблено будь-яким способом, що дозволяє зробити висновок у тому, що його отримано адресатом у час. Найчастіше застосовується повідомлення через нотаріуса, який надсилає листи співвласникам, або телеграмою безпосередньо продавцем. Також можна направити телеграму.
Коли один із співвласників згоден придбати частку будинку, квартири за ціною, вказаною продавцем, проте при цьому ставить неприйнятні для продавця умови (розстрочення, відстрочка платежу та ін.), то продавець має право продати свою частку сторонній особі відповідно до поставлених нею самим умов. .
Якщо продавець частки будинку, квартири вирішить змінити ціну чи інші умови продажу, то нього покладається обов'язок інформувати це у відповідному порядку інших співвласників. У разі недотримання цих вимог переважне право купівлі буде порушено.
У письмовій формі надсилається повідомлення про продаж частки будинку, квартири іншим співвласникам, при цьому зазначаються ціна та інші умови, за яких здійснюється продаж. Як докази належного повідомлення учасників часткової власності про продаж частки будуть відповіді співвласників на дане повідомлення, свідоцтво нотаріуса про передачу учасникам часткової власності заяви продавця.
Співвласники немає права передати переважне право купівлі стороннім особам, оскільки це право є особистим, але вони можуть від нього відмовитися. Доказом такої відмови будуть виступати їхні письмові заяви про відмову від реалізації переважного права купівлі частки, що відчужується.
Законодавством не передбачено обов'язкове нотаріальне посвідчення відплатних угод щодо відчуження нерухомості, включаючи частки житлового будинку, квартири, виняток встановлений лише для деяких видів (наприклад, договір ренти). Однак за згодою сторін будь-який договір щодо відчуження нерухомості може бути оформлений нотаріально. Державна реєстрація обов'язкова всім даних угод.
У разі якщо договір, за яким відбувається відчуження частки, нотаріально засвідчується, нотаріусу надаються заяви співвласників про відмову від переважного права купівлі, засвідчені належним чином, і він має перевірити дотримання правил ст. 250 ЦК України. Співвласники можуть самі прийти до нотаріуса для подання відповідної заяви. І тут на підставі паспорта чи інших документів встановлюється їх особистість, перевіряється справжність підпису, звідси на заяві нотаріус ставить запис. Для державної реєстрації достатньо надання нотаріально засвідчених копій даних заяв.
Насправді досить часто виникає таке питання: чи має нотаріус у межах дотримання вимог п. 2 ст. 250 ДК РФ зажадати дані про належне повідомлення продавцем як учасників спільної часткової власності, так і їх подружжя?
Відповідно до п. 2 ст. 250 ДК РФ продавець частки зобов'язаний заздалегідь повідомити всіх інших учасників спільної часткової власності про подальше відчуження частки. Як видається, подібний обов'язок обмежується по колу осіб лише учасниками, зазначеними у документі, що встановлює право. При іншому підході на продавця частки, по суті, покладався б обов'язок встановлювати сімейний стан кожного з учасників пайової власності, а також можливість поширення на інші частки режиму спільної сумісної власності подружжя. Такий обов'язок для продавця чинним законодавством не передбачено і не може існувати через відсутність правових механізмів її реалізації. Більше того, згідно з п. 2 ст. 253 ДК РФ при розпорядженні одним із подружжя загальним майном передбачається, що він діє за згодою іншого. Відмова одного з подружжя від реалізації права, передбаченого ст. 250 ДК РФ, можна розглядати як певне розпорядження загальними сімейними засобами від імені подружжя, тому що в цьому випадку кошти будуть витрачені не на купівлю частки у праві спільної власності, а на інші цілі.
При відчуженні частки у праві спільної часткової власності потрібно обов'язкове повідомлення всіх інших учасників, зазначених у документах, що встановлюють право.
При вчиненні правочину у простій письмовій формі до заяви про державну реєстрацію необхідно додавати документи, які свідчать про сповіщення продавцем у письмовій формі інших співвласників про намір продати належну йому частку та вказують ціну та інші умови продажу. Якщо при цьому не закінчився місяць з дня сповіщення продавцем усіх учасників пайової власності, реєстрація має бути припинена до закінчення цього терміну.
До заяви про державну реєстрацію слід додавати документи, які свідчать про відмову інших співвласників від купівлі частки. Дані документи мають бути нотаріально засвідчені чи складені органів, здійснює державну реєстрацію прав. При дотриманні цих умов державна реєстрація права частку у спільній власності не залежить від терміну, що минув з моменту повідомлення продавцем частки інших учасників часткової власності (ст. 24 Федерального закону " Про державної реєстрації речових прав на нерухоме майно і угод із нею " ).
Коли інші учасники пайової власності відмовляються від здійснення переважного права купівлі відчужуваної частки житлового будинку, квартири або не придбають частку, що продається, протягом місяця з дня повідомлення, продавець має право продати свою частку сторонній особі. Якщо учасники спільної часткової власності відмовляються отримувати повідомлення продавця про продаж, тоді мовчання протягом терміну, встановленого для реалізації переважного права купівлі, вважатиметься відмовою.
У разі спору докази про сповіщення співвласників про продаж частки, і навіть про їх відмову від переважного права купівлі досліджуються судом, якщо вони відповідають вимогам допустимості (ст. 60 ЦПК РФ). Оскільки як повідомлення, і відмовитися від переважного права купівлі необхідно здійснювати письмовій формах, то доказами даних фактів може лише письмові документи.
Проблеми з'являються, якщо невідоме місце проживання інших співвласників. Вважаємо, що вимогу про повідомлення можна вважати дотриманою, коли продавець має докази про направлення повідомлення про продаж частки за останнім відомим місцем проживання учасників часткової власності, а також факт відсутності відомостей про справжнє місце їх перебування (наприклад, довідку з місцевої адміністрації, відповідь адресного). бюро і т.д.). Необхідно враховувати, що власник, який виявив бажання продати майно, що йому належить, з наданням переважного права купівлі іншим співвласникам, не повинен бути обмежений у своїх правах за розпорядженням майном. Відповідно, взявши всі необхідні дії для сповіщення співвласників про продаж частки, він має право реалізувати своє право власника і продати належну йому частку сторонній особі.
Для захисту переважного права купівлі частки встановлено скорочений термін позовної давности. Протягом трьох місяців з дня, коли учасник часткової власності дізнався або повинен був дізнатися про продаж частки сторонній особі, він має право вимагати в судовому порядку переведення на неї прав та обов'язків покупця.
Відповідні правила застосовуються при обчисленні строку позовної давності для осіб, які фактично вступили у володіння спадковим майном, не отримавши при цьому свідоцтво про право на спадщину щодо частки нерухомості, що їм належить.
Необхідно підкреслити, що виникнення переважного права купівлі не залежить від реєстрації права власності на отриману частку нерухомості. Відповідно до п. 4 ст. 1152 ДК РФ прийнята спадщина визнається належним спадкоємцю з дня відкриття спадщини. Таким чином, фактично прийнявши спадщину, що складається з частки нерухомості, спадкоємець має переважне право купівлі, і якщо це право порушується, він може пред'явити позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця протягом встановленого законом терміну.
У судових справах про порушення переважного права купівлі відповідачами виступатимуть продавець та покупець частки нерухомості. Державне мито підлягає оплаті виходячи з ціни позову, що складається з вартості проданої частки.
Позивач повинен за пропозицією суду внести певну суму на депозитний рахунок суду, депозит нотаріальної контори або іншим чином гарантувати виплату у разі задоволення пред'явленого ним позову сум, сплачених покупцем частки нерухомості (враховуються як ціна, за якою придбана частка, так і інші необхідні витрати покупця , Вироблені ним при купівлі частки). Відповідний обов'язок позивача викликано тією обставиною, що п. 2 ст. 250 ДК РФ вказує на переважне право учасника часткової власності придбати частку, що продається в праві власності на нерухоме майно. Отже, йдеться саме про придбання, а не просто про вияв бажання зробити покупку. Тому позивач повинен надати суду докази, які б підтверджували його наміри придбати частку, якими і виступатимуть внесені ним грошові суми. При цьому гарантуються інтереси покупця, який витратив відповідні суми на придбання частки нерухомості, усуваються можливі перешкоди для виконання рішення суду у разі задоволення позову.
Якщо позивач відмовляється виконувати вимоги суду і не вносить необхідних сум, то ця поведінка підтверджує відсутність у особи реального наміру придбати частку. У цьому випадку суд може відмовити у задоволенні вимог, оскільки угода з продажу частки вже відбулася і без достатніх підстав не можна позбавити покупця придбаної ним частки, до того ж не забезпечивши повернення сплачених їм сум. Позивачу суд повинен роз'яснити наслідки його відмови від внесення сум на депозитний рахунок суду або депозит нотаріальної контори.
Досить часто подається позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу частки нерухомості у зв'язку з порушенням переважного права купівлі. При задоволенні такого позову наступають наслідки недійсності угоди як приведення сторін у початкове становище, отже, неможлива заміна покупця за договором, оскільки угода визнається недійсною з її укладання, а продавець, як і раніше, стає власником частки нерухомості (ст. 167 ДК РФ ).
Законом не встановлено можливість визнання правочину недійсним з цієї підстави. Відповідно до п. 3 ст. 250 ДК РФ учасник спільної часткової власності має право вимагати переведення на нього прав та обов'язків покупця, отже, суд у рішенні при задоволенні позову вказує про переведення даних прав та обов'язків, про заміну покупця у договорі купівлі-продажу частки позивачем. Саме сам договір купівлі-продажу залишається дійсним з урахуванням проведеної заміни. Також у рішенні має бути зазначено про стягнення з позивача на користь особи, яка раніше виступала покупцем, сплачених ним за частку нерухомості сум.
При визначенні порядку користування приміщеннями загальна власність на нерухомість не припиняється, відповідно у співвласників залишається переважне право купівлі.

Продаж частки в приватизованій житловій площі можливий лише за наявності офіційної відмови інших власників від свого права переважної купівлі.
Щоб у майбутньому не виникли жодні розбіжності, важливо оформити відмову правильно з урахуванням усіх юридичних тонкощів.
Розглянемо докладніше, як проводиться процедура та що необхідно для успішної відмови від свого права переважної покупки.

✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ Що таке переважне право?

Переважне право купівлі означає, що й власник частки захоче її продати, він має запропонувати її, насамперед, іншим власникам. Тільки за їх відмови від покупки може виставити житло продаж.

Звідси випливає, що, збираючись продати свою частину квартири, вам доведеться заздалегідь попередити співвласників про свій намір. Робити це бажано письмово, щоб виключити ризик звинувачення у недотриманні цієї умови.

Якщо відносини із співвласниками хороші, вони без проблем оформлять відмову від придбання, після чого ви можете спокійно братися до пошуків покупця. Але якщо у взаємовідносинах є якісь складності, вам доведеться надіслати рекомендований лист із пропозицією про покупку та чекати на відповідь. Якщо він не надійде протягом 30 днів з моменту надсилання повідомлення, у вас з'являється право продажу.

○ Що говорить закон?

Основний нормативно-правовий акт, який регламентує правові взаємини учасників пайової власності – ДК РФ. У ст. 250 цього закону наводяться норми, які регулюють безпосередньо переважне право купівлі.

При продажу частки у праві спільної власності сторонній особі інші учасники часткової власності мають переважне право купівлі частки, що продається, за ціною, за яку вона продається, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів, а також випадків продажу частки у праві спільної власності на земельну ділянку власником частини розташованої на такій земельній ділянці будівлі або споруди або власником приміщення у зазначеній будівлі чи споруді (п.1 ст.2150 ЦК України).

У цьому ДК РФ регулює як право інших власників для придбання частки, а й можливість зробити це тих-таки умовах, у яких об'єкт буде запропоновано третій особі.

Також процедуру реалізації частки квартири регламентує:

• Сімейний кодекс РФ.
• Житловий кодекс РФ.

○ Відмова від переважного права пайовика.

Відхилення пропозиції щодо купівлі частини квартири означає надання можливості його власнику укласти угоду з третьою особою. Розглянемо, як потрібно правильно оформляти свою відмову.

✔ Які документи необхідні.

Ви можете скористатися одним із двох способів:

• Написати письмову відмову у вільній формі з дотриманням формального стилю мовлення та засвідчити його у нотаріуса.
• Оформити відмову і особисто передати його в Росреєстр (використовується найрідше).

У кожному з цих випадків від вас буде потрібно:

• Особистий паспорт.
• Правовстановлюючі документи на квартиру, що підтверджують факт володіння часткою.

✔ Особливості процедури.

Процес відмови не становить великих складнощів. Все, що потрібно, це оформити відхилення пропозиції щодо купівлі у належному вигляді. Якщо власником частки є неповнолітній, відмову оформляє його законний представник. Крім того, у кожного співвласника є три місяці на те, щоб оскаржити продаж квартири та вимагати переведення прав та обов'язків покупця на себе.

Якщо мова йде про комунальну квартиру, і ви ніколи не бачили власників інших кімнат, це не звільняє вас від необхідності повідомити їх про запланований продаж та отримати відмову. Для цього можна замовити витяг з Росреєстру, де буде вказано, хто якою часткою володіє.

У реалізації переважного права покупки є й інші особливості:

• Його можна не дотримуватись, якщо частка не продається, а змінюється або передається в дар.
• Навіть якщо згоду на купівлю частки виявили кілька власників, укладання угоди можливе лише з одним із них.
• Умови, на яких частка пропонується співвласникам, повинні бути такими ж, як під час укладання угоди з третіми особами.

✔ Зразок відмови від покупки.

Хоча документ не має суворої форми, є певні вимоги щодо його заповнення. Так, у тексті потрібно прописати:

• Адреса квартири та її характеристики (потрібно вказати площу нерухомості або його відсоткове співвідношення до всієї квартири).
• Факт пропозиції викупу із зазначенням вартості.
• Період розгляду винесеної пропозиції.
• Відомості про особу, яка оформляє відмову (ПІБ, контактні та паспортні дані).
• Дата, підпис, нотаріус друку.

○ Чим загрожує відмова від переважного права покупки?

Переважне право купівлі не можна поступатися, необхідно оформлювати письмову відмову. А він насамперед загрожує тим, що частка може бути продана сторонньому покупцю, який отримає право проживання у квартирі.

✔ Продаж частки третім особам.

Частка може бути продана сторонньому покупцю, якщо інші пайовики вже оформили відмову від придбання або минуло 30 днів з моменту їхнього повідомлення про продаж. І тут угода відбувається за стандартною схемою купівлі-продажу. При цьому покупець має ризик:

• Оскарження угоди співвласниками, що передумали.
• Появою розбіжностей із новими сусідами.

Але багатьох приваблює нижча вартість нерухомості, коли продається лише частка квартири. Відповідно рівень ризику кожен визначає собі особисто.

Переважне право купівлі частки квартири- це право співвласників ( співвласників) викупити частку в квартирі у свого сусіда, перш ніж він продасть її будь-кому ще на стороні. Те ж саме стосується і окремій кімнатіу складі комунальної квартири. Пояснимо докладніше.

Якщо квартирою володіють по праву власності кілька осіб, то така власність є загальної, і вона може бути двох видів:

1. спільна спільнавласність, або
2. загальна пайовавласність.

У складі пакета документів, що подаються на реєстрацію продажу частки у квартирі, має бути підтвердження того, що Продавець сповістив решту власників про свій намір. Для цього Продавець додає до документів копію того самого листа-повідомлення про продаж частки у квартирі із пропозицією викупити її за вказаною ціною.

Якщо від сусідів-власників отримано письмова відмова від свого права переважної купівлі частки у квартирі, то цей папір теж додається до пакету документів. Тоді процес реєстрації розпочнеться одразу.

Якщо ж відмови від сусідів-власників немає ( але лист-повідомлення додано), то документи на реєстрацію все одно ухвалять, але сама реєстрація почнеться тільки через відведений законом термін для переважного права викупу- один місяць.

«СЕКРЕТИ РІЄЛТОРА»:

Детальний алгоритм дій при купівлі та продажу квартири або її частки представлений в інтерактивній карті Відкриється у спливаючому вікні."> Покрокової інструкції (відкриється у спливаючому вікні).

Нова редакція Ст. 250 ЦК України

1. При продажу частки у праві спільної власності сторонній особі інші учасники часткової власності мають переважне право купівлі частки, що продається, за ціною, за яку вона продається, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів, а також випадків продажу частки у праві спільної власності на земельну ділянку власником частини розташованої на такій земельній ділянці будівлі чи споруди або власником приміщення у зазначеній будівлі чи споруді.

Громадські торги для продажу частки у праві спільної власності за відсутності згоди на це всіх учасників пайової власності можуть проводитися у випадках, передбачених, та в інших випадках, передбачених законом.

2. Продавець частки зобов'язаний сповістити в письмовій формі решти учасників пайової власності про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продає її.

Якщо інші учасники пайової власності не придбають частку, що продається, у праві власності на нерухоме майно протягом місяця, а у праві власності на рухоме майно протягом десяти днів з дня повідомлення, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. У разі, якщо всі інші учасники пайової власності в письмовій формі відмовляться від реалізації переважного права купівлі частки, що продається, така частка може бути продана сторонній особі раніше зазначених термінів.

Особливості повідомлення учасників пайової власності про намір продавця частки у праві спільної власності продати свою частку сторонній особі можуть бути встановлені федеральним законом.

3. Під час продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав та обов'язків покупця.

4. Поступка переважного права купівлі частки не допускається.

5. Правила цієї статті застосовуються також за відчуження частки за договором міни.

Коментар до Ст. 250 ЦК України

1. У коментованій статті з великою ретельністю розроблено конструкцію переважного права купівлі, яка послужила зразком до створення цілої групи подібних відносин (ст. , 111 ДК, ст. 42 ЖК РФ).

Судова практика.

При вирішенні спорів, що виникають у зв'язку із здійсненням учасником спільної часткової власності права переважної купівлі частки майна, необхідно враховувати таке:

а) оскільки кожен із учасників спільної часткової власності може вимагати виділу своєї частки із спільного майна, а ЦК передбачає можливість припинення права спільної часткової власності на майно шляхом поділу його в натурі, то після припинення у такому порядку спільної часткової власності громадян на житловий будинок втрачається та їх право переважної купівлі частки у цьому будинку;

б) право переважної купівлі не поширюється випадки укладання договору купівлі-продажу будинку з умовою довічного утримання продавця (Постанова Пленуму ЗС РРФСР від 22.03.1966 N 32).

Слід пам'ятати, що поданий у цій ситуації позов про визнання угоди недійсною не підлягає задоволенню (Постанова Пленуму ВАС РФ від 25.02.1998 N 8).

2. Юридична природа переважного права купівлі викликає певні сумніви. За буквальним змістом норм, які у коментованої статті 250 ДК РФ, це є зобов'язальним. Однак практика застосування коментованої статті показує, що вимоги особи, чиє переважне право порушено, про переведення на неї прав та обов'язків покупця задовольняються і в тому випадку, коли частка вже надійшла у володіння покупця, тобто. перекладаються не права та обов'язки сторони у зобов'язанні, а право власності.

Судова практика.

При пред'явленні позову про переведення прав та обов'язків покупця позивач зобов'язаний внести до суду сплачену покупцем за будинок суму, збори та мита, а також інші суми, що підлягають виплаті покупцю у відшкодування понесених ним при купівлі будинку необхідних витрат (Постанова Пленуму ЗС РРФСР від 22.03.). 1966 N 32).

Фактично практично застосовується модель, що склалася за радянських часів 1920-ті гг. Позов про недійсність угоди, вчиненої з порушенням переважного права купівлі, може бути пред'явлено сам собою, а під час розгляду позову про переведення правий і обов'язків покупця застосовуються особливі наслідки недійсності частини угоди.

Угода є незаконною за її суб'єктним складом і, отже, у цій частині має бути визнана недійсною. Але оскільки в іншому угода є законною, немає необхідності розривати її. Доцільно замінити суб'єкта за покупця.

В.Ф.Яковлєв (1965 р.)

Дискусійність питання, що розглядається, знайшла своє вираження і в тому, що суди загальної юрисдикції та арбітражні суди по-різному трактують природу терміну, протягом якого можна вимагати переведення прав і обов'язків покупця.

Судова практика.

Застосування цього терміну, його відновлення, зупинення та перерва здійснюються відповідно до загальних правил (Постанова Пленуму ВР РРФСР від 22.03.1966 N 32).

Цей термін є пресекательным, тому позовні вимоги, заявлені з пропуском зазначеного терміну, підлягають відхилення (Постанова Пленуму ВАС РФ від 25.02.1998 N 8).

Вочевидь, з погляду існуючої практики (зокрема і практики арбітражних судів) правильнішим є перший варіант.

Інший коментар до Ст. 250 Цивільного кодексу Російської Федерації

1. Переважне право купівлі виражає інтерес учасників спільної власності у скороченні самого числа власників, що підвищує для кожного з них цінність спільного майна, а також інтерес до збільшення частки кожного з учасників. Крім того, за допомогою цього права учасники отримують можливість певною мірою контролювати персональний склад співвласників, що також становить для них значний інтерес.

Механізм дії переважного права купівлі полягає в тому, що інші учасники спільної власності мають право у встановлений термін перевести на себе права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу, укладеним учасником - продавцем частки у праві спільної власності, на тих же умовах. Це право виникає незалежно від того, чи виконав продавець покладену на нього п. 2 ст. 250 обов'язок з письмового повідомлення інших учасників щодо продажу частки.

Однак у тому випадку, якщо продавець не виконав цей обов'язок, збільшується термін, протягом якого учасники мають право вимагати переведення на себе прав та обов'язків покупця частки. Якщо за загальним правилом термін прийняття пропозиції продавця становить місяць з дня повідомлення для нерухомості та десять днів для рухомості, то у разі порушення обов'язку з повідомленням термін збільшується до трьох місяців щодо будь-якої речі.

2. Переважним правом купівлі охоплюються лише угоди купівлі-продажу та міни частки. Інші угоди щодо відчуження частки у праві спільної власності, зокрема, дарування, внесення до статутного капіталу господарського товариства, рента, передача як відступне, не дають права іншим учасникам на отримання частки у порядку ст. 250.

Якщо частка продається іншому співвласнику, то переважне право купівлі не діє зовсім: учасник має право продати свою частку іншому учаснику спільної власності без будь-яких можливостей інших учасників втрутитися у цей продаж. Очевидно, що якщо частка продається всередині кола учасників спільної власності, то ті інтереси, які виражені у переважному праві купівлі, не зачіпаються.

Порушенням переважного права купівлі є не лише продаж частки крім інших учасників, без їх повідомлення, але й продаж частки на інших, більш вигідних умовах, ніж було повідомлено учасникам, наприклад, за нижчою ціною або за тією самою ціною, але з наданням розстрочки платежу , і т.п.

Продаж може супроводжуватися встановленням інших "неплатіжних" умов. Частина цих умов може бути цілком виправданою, наприклад, надання забезпечення платежу у вигляді задатку або гарантії. Деякі умови можуть відображати особливі відносини між продавцем та покупцем, наприклад, одночасно з договором купівлі-продажу буде укладено договір оренди майна з правом користування майном продавцем як орендар.

Учасник спільної власності, який бажає скористатися своїм переважним правом, повинен приймати договір загалом з усіма його умовами. Якщо ж деякі умови сформульовані лише з метою обійти переважне право купівлі, співвласник одночасно з вимогою переведення на себе прав та обов'язків за договором вправі добиватися визнання цих умов недійсними.

3. Строк, протягом якого сповіщений співвласник має право акцептувати пропозицію про продаж частки, - місяць для нерухомості та десять днів для рухомості - є пресекательным. Він не підлягає відновленню і в тому випадку, якщо співвласник з поважних причин не зміг ознайомитися з отриманим повідомленням, наприклад, у зв'язку з хворобливим станом. У той же час, якщо повідомлення було навмисно складено таким чином, щоб ввести співвласника в оману, або було вручено з порушенням звичайної процедури, є підстави говорити про порушення продавцем свого обов'язку, встановлений у п. 2 ст. 250.

Тримісячний термін для заяви вимоги про переведення на учасника спільної власності прав та обов'язків покупця традиційно розглядається. Проте формулювання п. 3 ст. 250 дозволяє розцінювати цей термін та як термін пресекательный (термін існування права). Слід зауважити, що еволюція самого інституту переважного права купівлі, що полягає у зниженні його значення, проявляється, зокрема, і в тому, що зменшуються можливості щодо втручання в угоду про розпорядження часток у спільній власності не лише на підставах, а й у термінах.

4. Необхідно мати на увазі, що нерідко продаж співвласником частки з порушенням переважного права купівлі виявляється вже після того, як договір виконано і покупець став власником, тим більше що за загальним правилом право власності на частку переходить у момент укладання договору, . За точним змістом закону у разі вже неможливий переклад правий і обов'язків покупця, оскільки покупець став власником і . А переведення права власності з однієї особи на іншу не ст. 250, ні з інших підстав не передбачено.

5. Відповідно до рекомендації, висловленої Пленумом Верховного Судна РФ у Постанові від 22 березня 1966 р. N 32 "Про деякі питання, що виникли на практиці судів при застосуванні норм ЦК, що регулюють відносини власності на житловий будинок" (в ред. від 20 грудня 1983 р. N 11, від 15 грудня 1987 р. N 8, від 22 квітня 1992 р. N 9, від 21 грудня 1993 р. N 11) (Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР та РРФСР (Російської Федерації) у цивільних справах. М., 1999. С. 68), при пред'явленні такого позову позивач зобов'язаний внести до суду сплачену покупцем за будинок суму, збори та мита, а також інші суми, що підлягають виплаті покупцю у відшкодування понесених ним при купівлі будинку необхідних витрат. Очевидно, що ця рекомендація має підстави, якщо договір передбачає платіж під час укладання договору. Якщо ж умови договору, купівлі-продажу житлового будинку передбачають інший термін платежу або платіж на виплат, необхідно забезпечення лише тих сум, які мають бути сплачені в момент розгляду спору, а також сум, що компенсують витрати покупця.

6. Основною особливістю механізму переважного права купівлі є те, що договір продажу частки третій особі незалежно від того, чи здійснений він з порушенням переважного права купівлі чи ні, є дійсним. Таким чином, саме переважне право полягає не в анулюванні продажу, а у вступі до цього чинного договору на стороні покупця. Поява цього правила пояснювалося тим, що учасник спільної власності, домагаючись анулювання договору, вчиненого в обхід його переважного права, повинен довести серйозність своїх намірів тим, що він готовий укласти такий самий договір. У зв'язку з цим абсолютно безглуздо домагатися визнання недійсним договору продажу частки у праві спільної власності, посилаючись порушення переважного права купівлі.

7. Якщо покупець на момент виникнення спору передав частку у власність третій особі, то будь-яка можливість отримати право на цю частку в рамках спору між учасником спільної власності та першим покупцем у порядку переважного права купівлі зникає. Зовсім неважливо у своїй, наскільки сумлінно поводився набувач частки, тобто. чи міг він знати, що раніше ця частка була придбана з порушенням переважного права купівлі. Справа в тому, що сумлінність може мати юридичне значення лише за недійсності угоди. Проте порушення переважного права купівлі, як мовилося раніше, саме собою не тягне за собою недійсності продажу. Це, втім, означає, що виключено захист з інших підстав, наприклад якщо вбачаються ознаки уявної угоди про відчуження частки третій особі.

8. Переважне право може бути здійснено під час продажу частки з громадських торгів, оскільки саме собою переважне право купівлі, будучи привілеєм, тобто. що надає переваги одній особі в порівнянні з іншими, несумісне з механізмом торгів, який ґрунтується на рівному змаганні всіх його учасників.

Вочевидь, що громадські торги, а й торги, проведені продавцем у приватному порядку, тобто. з власної волі також виключають здійснення переважного права купівлі. Відомо, що й суб'єкт переважного права купівлі вправі придбати частку за умов, як і переможець торгів, то торги, тобто. змагання осіб, які бажають придбати майно на найкращих умовах, стають неможливими. Водночас заборона власнику частки здійснити відчуження частки у формі торгів означала б обмеження права власності, яке не має жодних підстав у законі (п. 2 ст. 1).

Під час проведення торгів - як громадських, і приватних - всі учасники спільної власності вправі взяти у яких участь і придбати частку рівних коїться з іншими особами умовах.

Переважне право купівлі може бути здійснено й у випадках, коли продавець частки зобов'язаний зробити продаж з закону чи договору ().

9. Як уже говорилося в

1) право будь-якого учасника спільної власності вимагати від власника, який висловив намір продати свою частку, продаж цієї частки йому за ціною, за яку вона запропонована до придбання третій особі, та на інших рівних умовах. П.П.П. встановлено та регламентується ст. 250 ЦК України. При продажу частки у праві спільної власності сторонній особі решта учасників пайової власності має П.п.п., крім випадку продажу з публічних торгів. Громадські торги для продажу частки у праві спільної власності за відсутності згоди на це всіх учасників пайової власності можуть проводитися у випадках звернення на частку у праві спільної власності за боргами співвласника, а також в інших випадках. передбачених законом. Продавець зобов'язаний сповістити в письмовій формі інших учасників пайової власності про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов.

2) Право вкладника товариства на вірі, учасника товариства з обмеженою відповідальністю, акціонера закритого акціонерного товариства або члена кооперативу вимагати від іншого вкладника (учасника, акціонера, члена), який висловив намір продати свій вклад (частку, акції чи пай), продажу зазначеного предмета йому за ціною, яку він запропоновано до придбання третій особі та інших рівних умовах. П.П.П. вкладниками товариства на вірі частки, що відчужується іншим вкладником, пропорційно розмірам їх часток, якщо статутом товариства або угодою вкладників не передбачений інший порядок здійснення цього права (п. 2 ст. 85 ЦК України). Те саме правило діє в 000 (п. 2 ст. 93 ЦК України). У разі, якщо учасники товариства не скористаються своїм переважним правом протягом місяця з дня повідомлення або в інший строк, передбачений статутом товариства або угодою, частка учасника може бути відчужена третій особі. П.П.П. акціонерами ЗАТ акцій, які продаються іншими акціонерами цього товариства, встановлено п. 2 ст. 97 ЦК України. П.П.П. членами кооперативу паю, що продається іншим членом цього кооперативу, встановлено п. 2 ст. 111 ЦК України. Бєлов В.А.

Енциклопедія юриста. 2005 .

Дивитися що таке "" в інших словниках:

- (pre emption rights) Принцип законодавства компаній, відповідно до якого будь-які нові акції, випущені фірмою, повинні бути в першу чергу запропоновані акціонерам, які вже є у неї, як її законним власникам. Щоб діяльність компанії… … Словник бізнес-термінів

Право будь-якого учасника спільної власності на переважне перед сторонніми особами придбання частки, що продається одним з учасників, за ціною, за яку вона продається, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Див … Фінансовий словник

Юридичний словник

- (англ. preference of purchasing) право учасників часткової власності щодо частки, що продається сторонній особі, у належному їм майні за ціною, за яку вона продається, та на інших рівних умовах, крім випадку … Енциклопедія права

ПЕРЕВАГНЕ ПРАВО КУПІВЛІ Юридична енциклопедія

переважне право купівлі- — EN pre emption right of first refusal to purchase land in the event that the grantor of right should decide to sell. )